恒裕滨城项目效果图。图片来源：恒裕集团官网

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界面新闻记者 |黄昱

两个月内起拍价下调约3800万元，经历两次流拍后，有深圳豪宅天花板之称的恒裕滨城二期的一套法拍房，在近日举行的第三次拍卖中以7598万元的总价成交，超出起拍价约750万元，折合单价约27.3万元/平方米。

据京东司法拍卖网信息显示，该法拍房源位于深圳南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元，总面积为278.58平米，财产估值约为1.07亿元，折合单价34.84万元/平方米，最终成交价比估值少了约3000万，相当于打了七折。

房源内景。来源：京东司法拍卖网

恒裕滨城花园由豪宅开发商恒裕集团开发。据恒裕集团官网信息，2016年其开发的恒裕滨城二期项目获“全市上半年销售金额冠军”，成为深圳市首个单盘均价超过10万元/平方米的住宅项目。

据界面新闻了解，目前恒裕滨城二期在市场上挂牌的房源单价普遍在30万元/平方米以上，而政府给出的二手房参考均价约为13.2万元/平方米。鉴于深圳二手房参考价机制已经名存实亡，参考价对市场的影响力基本不在。

据京东司法拍卖网，恒裕滨城花园二期上一次司法拍卖成交记录还得追溯到2021年6月。当时恒裕滨城花园二期3座A单元一房源被拍卖，面积为228.72平方米，共起拍总价约5617.53万元，有三人报名，最终该房源以总价约6317.5万元售出，折合单价约27.6万元/平方米。

恒裕滨城二期最近成交的这套房源是在今年5月10日首次挂牌拍卖，当时的起拍价为1.07亿元，折合单价高达38万元/平方米。该房源首次拍卖时的起拍总价和起拍单价，均刷新了深圳住宅市场的法拍价格纪录。

虽然地产行业下行周期中，豪宅市场相对坚挺，但买家也会更谨慎一些。因此，在该房源首次挂牌起拍价溢价明显的情况下，市场并不买单，最终因无人报名出价而流拍。

到5月30日，该房源迎来第二次拍卖，起拍价从1.07亿元降至8560万元，围观人数不少，达到7433人，但仍旧因无人报名出价而流拍。

在第三次拍卖中，该房源再次下调了起拍价，起拍总价6848万元，成交单价约27.3万元/平方米。

大幅的让利终于吸引来了三位买家，经过26次竞价后，该套房源最后以7598万元总价成交，较最初起拍价降了3000多万元。

只要价格合适，豪宅市场从来不缺买家。高端豪宅因为其稀缺性，具备较强的保值、升值能力，成为备受高净值群体青睐的优质资产配置。

一位专门关注不良资产处置的投资人士对界面新闻表示，如今市场上处置的不良资产很多，但其最青睐的资产就是优质豪宅，其次是产业园、写字楼。

因此可以看到，在仍旧低迷的二手房买卖市场中，跟其它一线城市及重点二线城市一样，深圳豪宅成交也走出了独立行情。

乐有家研究中心数据显示，今年以来，深圳总价1500万以上的高端项目成交占比持续上涨，尤其是到4月份，市场有所放缓，豪宅客却加速抄底，豪宅成交占比加速上涨，6月更是创下新高，达到7.5%。

不仅深圳，核心一二线城市豪宅项目卖的都比较好。据克而瑞统计，北上广深、以及新一线代表杭州等城市，2023年前5月5000万以上的新房成交均大幅上涨，分别同比增长14%、6%、283%、43%、50%。

另根据深房协持续数据监测，今年以来，深圳不同区域二手房市场的分化趋势越发明显，如南山“豪宅”市场成交占比出现明显回升。

深房协指出，市场板块之间的联系在分化背景下，将会变得越来越独立与割裂，不排除未来改善型豪宅板块与刚需板块市场的关联性将逐步下降，甚至不排除出现“分道扬镳”的状况。

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